נדל"ן מסחרי – סוגיות מרכזיות

נדל"ן מסחרי – סוגיות מרכזיות

נדל"ן מסחרי הפך במרוצת השנים האחרונות מתחום המוכר בעיקר לשחקנים הגדולים במשק לענף המרכז עניין רב גם בקרב הציבור הרחב. עליות המחירים התלולות של נכסים למגורים שחקו בהדרגה את התשואה המושגת ותרמו ליצירת עניין בקרב משקיעים פרטיים המכירים בפוטנציאל התשואה הגבוה של נכסים מסחריים. גידול דמוגרפי מרשים, ביקוש קשיח מצד עסקים מקומיים ובינלאומיים ותנופת בנייה מרשימה של שטחים מסחריים מסוגים שונים גם בפריפריה, מייצרים שוק מתפתח המציג אפשרויות השקעה מגוונות.

יצרנו עבורכם מדריך קצר שיסייע לכם להבין את מורכבותו של התחום וייתן לכם בסיס חשוב לפעילות עתידית בתחום. כידוע, מחקר נכון הוא בסיס להצלחה והאנליסטים שלנו שמחים להציג לכם בקצרה נקודות מרכזיות שיהוו בסיס איתן להמשך למידה.

שימו עין.

קצת רקע

גוש דן נחשב מזה שנים ארוכות לאזור אליו נשואות עיני היזמים, המשקיעים המוסדיים והחברות הגדולות הפעילות בתחום הנדל"ן העסקי. תל אביב וערי הלווין הסמוכות אליה עדיין מהוות את מרכז התעסוקה הגדול בארץ אך ניכר כי בשנים האחרונות ולאור הסיבות שציינו בפתיח חלה תנופה משמעותית בבניית מרכזי מסחר ותעסוקה מפותחים בערים דוגמת באר שבע, רמלה, ראש העין ועוד. העיריות השונות משקיעות משאבים אדירים בפיתוח אזורי תעסוקה ומסחר נוספים ותוכניות המתאר שלהן מציינות את פיתוחם של שטחים ניכרים לטובת העניין, בידיעה כי הנושא יתרום להגעתן של משפחות צעירות וחזקות לשטחן ובמקביל, יזרימו לקופתן תשלומי ארנונה שמנמנים שיתועלו לטובת המשך פיתוח. ערים רבות בישראל ממתינות בימים אלו לתקציבי פיתוח ממשלתיים המהווים בסיס חיוני מאין כמוהו לצמיחה בחזית זו.

נדל"ן מסחרי הינו כל נכס אשר משמש עבור פעילות מסחרית ועסקית. בנוסף, תחת אותה המטריה כלולות גם קרקעות המנוצלות ליצירת רווח, כמו גם מבנים שונים בקנה מידה גדול יותר המיועדים להשכרה למגורים. לייעודו של נכס למטרות מסחר השפעה מהותית על סוגיות מימון ומיסוי, ומערכת החוקים והתקנות החלה עליו שונה מהותית מזו התקפה לגבי נכסים דוגמת דירות ובתים פרטיים המיועדים למגורים. נדל"ן מסחרי כולל מגדלי משרדים, קניונים, שטחים לוגיסטיים, מפעלים, בתי מלון ועוד. מחיריהם של נכסים מסחריים, קצב בנייתם ואחוזי התפוסה שלהם נחשבים לנתונים מרכזיים בבחינת פעילות עסקית וכלכלית באזור מסוים.

משרדים – עולם של אפשרויות

עלויות רכישה ודמי שכירות גבוהים הביאו חברות ומעסיקים לתור אחר משרדים באזורים הנמצאים מחוץ למדינת תל אביב בשנים האחרונות. פתח תקווה ובני ברק היוו סנוניות ראשונות במגמה עוד בעשור הקודם ובהדרגה הצטרפו אליהן אזורי מסחר ותעסוקה רבים נוספים בלוד, ראש העין, חולון ועוד. תקציבים ממשלתיים אדירים הושקעו ועדיין מושקעים ביצירת מערך כבישים ומחלפים שמטרתם הורדת העומס בכבישים ופיתוחה של מערכת תחבורה ציבורית משופרת, לה אנו משוועים כמו אוויר לנשימה, אמורה לשפר משמעותית את טווחי הנסיעה לעבודה וממנה.

ישראל נהנית בעשור האחרון מתנופת צמיחה אדירה המייצרת ביקוש אדיר למשרדים נוספים ולשירותים הנדרשים הנוספים הנלווים אליהם. חברות בינלאומיות מתחומי ההיי טק והטכנולוגיה קובעות כאן את מרכזיהן ובמקביל, מבול של חברות מקומיות וסטרטאפים חדשים מייצרות ביקוש קשיח למשרדים, לאחר תקופה בה ניכר כי התחום סובל מהיצע עודף.

מילה על מתמי עבודה משותפים. מדובר בתופעה עולמית בקנה מידה עצום המשנה מן היסוד את תרבות העבודה המוכרת לנו עד כה. צוותים בסדרי גודל שונים, מחברות קטנות בינוניות וגדולות, חולקים חללי עבודה משותפים התורמים רבות ליצירתיות מחשבתית ולשיתופי פעולה מעניינים ופוריים. המודל מאופיין בגמישות רבה ומאפשר לשוכרים לקבל מתחמי עבודה מאובזרים בגדלים שונים ומגוון רחב של שירותים מעולמות הלייף סטייל. המשרד הישן הוא נחלת העבר ויזמים בענף הבינו זה מכבר כי עליהם להדביק את הקצב והדרישה לגמישות במודל ההשכרה הקשיח של פעם. כיום מאפשרות חברות ניהול שונות להחיל שינויים והתאמות במעטפת המוצעת ללקוחותיהן בבנייני המשרדים ומאפשרות להן מודלים מתקדמים של עיצוב ושירותים.

מרכזים לוגיסטיים – זו רק ההתחלה

התפתחות המסחררת של המסחר האלקטרוני מחייבת את ענקיות הקמעונאות להמשיך ולהקים מרכזים לוגיסטיים שיקלטו את הררי הסחורה המציפים אותנו ויהוו בסיסי קליטה, הפצה ומיון יעילים ומודרניים. התופעה הפכה נפוצה בעולם כולו ומורגשת היטב גם בישראל, הנחשבת למעצמת קניות אינטרנטית ביחס למס' תושביה הנמוך יחסית.

בעולם של סיפוקים מידיים יודעות החברות כי שינוע מהיר של חבילות אל הלקוח הוא פרמטר חשוב מאין כמוהו בהצלחתן העסקית. בארה"ב מתחייבת אמזון למסור ללקוח ביד את ההזמנה שערך ברשת שלוש שעות מן הרגע בה שיגר אותה! החברה, שהחלה לפעול בישראל בעצימות גבוהה בשנה האחרונה, מכתיבה סטנדרטים גבוהים של שירות גם בקרב המפיצים המקומיים בהם היא נעזרת ומכתיבה סטנדרט חדש של מצוינות בתחום. אחת התופעות המעידות על העניין הרב לו זוכים המרלו"גים בקרב משקיעים קטנים ובינוניים היא הקמתן של קבוצות רכישה המשקיעות באפיק זה.

חנויות

קנייה של חנות לטובת השקעה נחשבת לצעד הרפתקני יותר ביחס לקניית דירת מגורים. בצד היתרונות ניתן לציין רף כניסה נמוך באופן משמעותי ביחס לדירה ותשואה פוטנציאלית גבוהה משמעותית. הביקוש לחנויות נחשב קשיח ביותר לאור העניין הגבוה המביעים משקיעים באפיק זה בשל ההתייקרות המתמדת של הנכסים למגורים.

במקביל, יש לשים לב לנקודות הבאות, אלו ההופכות את ההשקעה בחנות למעט "ריסקית" יותר. ערכן של חנויות לא עולה כמו זה של דירות מגורים. הארנונה עליהן גבוהה משמעותית מזו הנהוגה בדירות וכאשר החנות עומדת ריקה הבעלים יישא בעלותה. באופן כללי ובהתאם למיקום, כמובן, מציאת שוכר מתאים לחנות אינה קלה כמו מציאת דיירים לדירת מגורים ובנוסף, על שכר הדירה המתקבל חלה חובת מיסוי מן השקל הראשון.

נדלן מסחרי, אם כן, נחשב לנגיש הרבה יותר מבעבר עבור משקיעים פרטיים ומהווה הזדמנות מצוינת להשגת תשואה גבוהה הרבה יותר מזו המתקבלת על דירות מגורים. יחד עם זאת, יש להביא בחשבון את מורכבותן של העסקאות ואת מנעד ההוצאות השונה לחלוטין מזה הנהוג ביחס לדירות מגורים: ארנונה גבוהה יותר, מיסוי החל מן השקל הראשון, ההשקעה הכרוכה בהכנתו לשוכרים ברמת התשתית יקרה יותר, המיקום קריטי וזהותם של השוכרים ואיתנותם העסקית פיננסית קריטית. שורה תחתונה, עשו שיעורי בית כמו שצריך ואל תתביישו לקבל עזרה מבעלי מקצוע שזוהי מומחיותם.

נשמח לסייע בכל שאלה

השאירו לנו פרטים, ספרו לנו בקצרה כיצד נוכל לעזור ונציג שלנו יחזור אליכם בהקדם